Comment Estymeo calcule une estimation immobilière ?
Mis à jour le
Estymeo croise trois familles d'informations : les transactions immobilières issues de la base officielle DVF, les caractéristiques du logement renseignées par l'utilisateur et les ventes comparables du marché local. Le résultat est une estimation indicative de la valeur de marché, présentée sous forme de fourchette.
1. Données publiques officielles : d'où viennent les prix ?
Estymeo s'appuie sur la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), une source publique officielle publiée par l'État sur data.gouv.fr. Elle recense les ventes immobilières réellement conclues, avec leur prix, leur surface et leur date.
À partir de l'adresse saisie (géocodée via la Base Adresse Nationale), Estymeo récupère les ventes DVF de la commune sur plusieurs années récentes et ne retient que les biens du même type.
Source : jeu de données DVF sur data.gouv.fr.
2. Les caractéristiques du bien : qu'est-ce qui fait varier le prix ?
Le prix au m² de référence est ajusté selon les informations que vous renseignez sur votre logement. Chaque critère applique une correction mesurée, et les bonus cumulés sont plafonnés pour éviter une surestimation.
- Type de bien (appartement, maison, duplex) et surface habitable
- État général, du bien à gros travaux au bien refait à neuf
- DPE, année de construction, isolation et mode de chauffage
- Étage, parking, balcon, terrasse et autres prestations
- Surface de terrain pour les maisons, avec un bonus plafonné
3. Le marché local : comment les ventes comparables sont-elles utilisées ?
Estymeo calcule la médiane des prix au m² des ventes comparables et mesure leur dispersion par les quartiles. Cette dispersion détermine la fourchette basse et haute de l'estimation.
Les ventes les plus proches en surface sont affichées comme comparables. Lorsque les ventes DVF sont peu nombreuses, l'estimation est lissée avec un indice de prix communal ; sans vente exploitable, elle s'appuie sur des références de marché plus générales et devient moins précise.
Quelles sources, pour quel apport ?
| Source | Ce qu'elle apporte | Limite |
|---|---|---|
| Base DVF (data.gouv.fr) | Prix réels de ventes conclues, surface, date, adresse | Décalage de publication ; peu de ventes dans certains secteurs |
| Caractéristiques du bien | État, DPE, étage, prestations, terrain | Dépend de l'exactitude des informations saisies |
| Ventes comparables locales | Médiane et dispersion des prix au m² du secteur | Ne voit ni la vue, ni la luminosité, ni l'ambiance du bien |
Quelles sont les limites de l'estimation ?
L'estimation Estymeo est indicative. Elle ne constitue pas une expertise officielle et sa précision dépend de la qualité et de la disponibilité des données.
- Estimation indicative de la valeur de marché, présentée en fourchette
- Précision variable selon le nombre de ventes comparables disponibles
- Une visite sur place peut compléter l'analyse (lumière, vue, état réel)
- Pour un usage bancaire, fiscal ou judiciaire, une expertise certifiée reste recommandée
Questions fréquentes sur la méthodologie
Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est une base publique publiée par l'État sur data.gouv.fr. Elle recense les ventes immobilières avec leur date, leur prix, la surface et l'adresse du bien.
Comment Estymeo calcule le prix au m² ?
Estymeo calcule la médiane des prix au m² des ventes DVF comparables de la commune, sur plusieurs années récentes. Les quartiles servent à mesurer la dispersion des prix.
Pourquoi une fourchette plutôt qu'un prix unique ?
Les ventes d'un même secteur varient selon l'état, l'étage ou l'exposition. Une fourchette reflète cette dispersion réelle, plutôt qu'une précision trompeuse.
Quels critères du bien influencent l'estimation ?
Le type de bien, la surface, l'état, le DPE, l'année de construction, l'isolation, le chauffage, l'étage, le parking, les options (balcon, terrasse, etc.) et la surface de terrain pour une maison.
L'estimation Estymeo remplace-t-elle une expertise ?
Non. C'est une estimation indicative de la valeur de marché. Elle ne constitue pas une expertise officielle ; pour un usage bancaire, fiscal ou judiciaire, une expertise certifiée reste recommandée.
Pourquoi deux biens proches peuvent-ils avoir des prix différents ?
L'état, la luminosité, l'étage, le DPE, les extérieurs ou le stationnement modifient la valeur. Deux adresses voisines peuvent donc se vendre à des prix au m² différents.
Les ventes comparables sont-elles réelles ?
Oui. Les ventes affichées sont des transactions issues de la base DVF, avec leur prix, leur surface, leur date et leur adresse.
À quelle date les données sont-elles mises à jour ?
Estymeo interroge les fichiers DVF publiés sur data.gouv.fr. Leur actualisation dépend de la publication officielle : les ventes les plus récentes apparaissent avec un décalage de quelques mois.
Prêt à estimer votre bien ?
Lancer mon estimation gratuite